Giá đất nền phía Nam vẫn neo cao bất chấp thanh khoản lao dốc
Thị trường bất động sản phía Nam đang trải qua giai đoạn trầm lắng kéo dài, đặc biệt là ở phân khúc đất nền – vốn từng được xem là “kênh đầu tư vua” nhờ tiềm năng tăng giá cao. Tuy nhiên, dù thanh khoản hiện đang ở mức thấp kỷ lục, giá đất nền tại nhiều khu vực phía Nam vẫn duy trì ở mức cao, thậm chí tiếp tục ghi nhận xu hướng tăng nhẹ trong một số trường hợp. Hiện tượng “giá đi ngang, giao dịch đi xuống” đang khiến thị trường bất động sản rơi vào thế giằng co, phản ánh rõ nét tâm lý kỳ vọng nhưng chưa sẵn sàng xuống tiền của nhà đầu tư.
Theo báo cáo thị trường quý II/2025 của Batdongsan.com.vn và DKRA Group, toàn khu vực TP.HCM và các tỉnh giáp ranh như Long An, Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu ghi nhận tổng cộng khoảng 6.415 nền đất được chào bán trên thị trường sơ cấp. Tuy nhiên, chỉ có khoảng 7% lượng sản phẩm được tiêu thụ, cho thấy sức mua cực kỳ yếu. Đặc biệt, trong khi số liệu giao dịch sụt giảm mạnh, lượt tìm kiếm và quan tâm đến đất nền ở nhiều khu vực cũng giảm từ 19% đến hơn 33% so với quý trước, phần lớn rơi vào các khu vực từng là tâm điểm “sốt đất” nhờ thông tin quy hoạch, nâng cấp hành chính, như Cần Giờ, Nhà Bè, Hóc Môn, Củ Chi (TP.HCM) hay Thủ Thừa (Long An).
Tuy nhiên, trái ngược với sự sụt giảm về lượng giao dịch, mặt bằng giá đất nền tại nhiều khu vực lại không giảm, thậm chí vẫn tiếp tục neo ở mức cao. Giá bán đất nền sơ cấp tại TP.HCM hiện dao động trong khoảng 40–130 triệu đồng/m² tùy vị trí, trong khi ở các tỉnh giáp ranh như Đồng Nai, Long An, Bình Dương, mức giá phổ biến từ 16–31 triệu đồng/m². Đáng chú ý, tại một số dự án có vị trí đẹp hoặc nằm gần các trục hạ tầng lớn, giá còn tăng nhẹ từ 4% đến 7% so với quý trước – bất chấp tình trạng thanh khoản gần như “đóng băng”.
Theo các chuyên gia, hiện tượng “giá tăng – giao dịch giảm” phản ánh tâm lý giằng co rõ rệt giữa bên bán và bên mua. Các chủ đầu tư vẫn kiên định giữ giá sản phẩm do chi phí đầu vào cao và không chịu áp lực tài chính cấp bách. Trong khi đó, các nhà đầu tư cá nhân, đặc biệt là những người mua lướt sóng, không muốn bán cắt lỗ vì tin tưởng rằng giá đất sẽ tiếp tục tăng trong trung và dài hạn, đặc biệt khi hạ tầng và các dự án công phát triển hoàn thiện. Chính sự kỳ vọng này khiến giá bán thứ cấp cũng không giảm sâu, dù người mua thực sự lại đang dè dặt và chờ đợi thị trường điều chỉnh.
Ngoài ra, một nguyên nhân quan trọng khiến giá đất nền phía Nam vẫn neo cao là bởi quỹ đất sạch để triển khai các dự án mới ngày càng khan hiếm, trong khi thủ tục pháp lý, đặc biệt là về quy hoạch và cấp phép, vẫn còn nhiều vướng mắc. Sự chậm trễ trong phê duyệt dự án mới khiến nguồn cung sơ cấp không được bổ sung đủ, làm tăng áp lực lên giá bán các dự án đã có pháp lý hoàn chỉnh. Đồng thời, nhiều khu vực ven TP.HCM được giới đầu tư kỳ vọng sẽ bứt phá nhờ thông tin quy hoạch trở thành thành phố trực thuộc thành phố, hoặc các đề án sáp nhập hành chính, tiếp tục duy trì tâm lý găm hàng, giữ giá chờ “lên đời”.
Dù vậy, phần lớn chuyên gia đều nhận định rằng thị trường đất nền phía Nam sẽ khó có đợt tăng giá mạnh trong ngắn hạn. Trong bối cảnh chính sách tín dụng vẫn chưa thực sự mở rộng, lãi suất cho vay chưa đủ hấp dẫn, và niềm tin thị trường chưa được khôi phục hoàn toàn sau giai đoạn "sốt nóng – nguội lạnh", xu hướng chủ đạo của đất nền sẽ là đi ngang hoặc điều chỉnh cục bộ. Một số khu vực từng bị đẩy giá quá cao so với giá trị thực có thể sẽ giảm nhẹ để phù hợp với mặt bằng thu nhập và khả năng thanh toán thực tế của người dân.
Đại diện DKRA Group cho biết, dự báo từ nay đến cuối năm 2025, thị trường đất nền sẽ không có đột phá lớn về thanh khoản nếu không có lực đẩy từ chính sách. “Các yếu tố như nới lỏng tín dụng, đẩy mạnh đầu tư công, hoàn thiện hạ tầng và tăng tính minh bạch pháp lý sẽ là chìa khóa để tạo sự hồi phục bền vững. Nếu những yếu tố này được triển khai đồng bộ, thị trường có thể ấm lên từ quý IV/2025”, vị này nhận định.
Trong khi đó, đại diện Batdongsan.com.vn cho rằng thị trường đất nền sẽ tiếp tục phân hóa rõ rệt. Các khu vực có quy hoạch bài bản, hạ tầng kết nối tốt, dân cư hiện hữu và nhu cầu ở thực cao sẽ giữ giá và có giao dịch. Ngược lại, những khu vực bị thổi giá theo tin đồn, hạ tầng chưa đồng bộ, pháp lý không rõ ràng sẽ tiếp tục đối mặt với tình trạng “đóng băng” và có nguy cơ giảm giá nếu áp lực tài chính tăng cao.
Tổng kết lại, thị trường đất nền phía Nam hiện nay đang ở trạng thái "nghịch lý": thanh khoản thấp nhưng giá vẫn chưa giảm. Trong khi người mua thận trọng, chờ đợi cơ hội điều chỉnh thì người bán vẫn kỳ vọng vào tương lai tươi sáng của bất động sản – đặc biệt tại các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng trọng điểm như vành đai 3, cao tốc TP.HCM – Mộc Bài, sân bay Long Thành… Tuy nhiên, để thị trường thực sự khởi sắc, cần một loạt yếu tố hỗ trợ từ chính sách điều hành vĩ mô, đặc biệt là về tín dụng, pháp lý và quy hoạch đô thị.
Giới đầu tư đang chờ tín hiệu rõ ràng hơn từ thị trường, nhưng một điều có thể thấy trước là: trong giai đoạn nhiều rủi ro, việc lựa chọn đúng vị trí – đúng thời điểm – đúng pháp lý sẽ quyết định phần lớn đến hiệu quả đầu tư. Đất nền vẫn là một phân khúc hấp dẫn trong dài hạn, nhưng trong ngắn hạn, người mua cần thận trọng hơn bao giờ hết.