Tái Cơ Cấu Tài Sản Bất Động Sản: Nên Giữ Hay Bán?
Ở tuổi 35, tôi đã xây dựng được một danh mục tài sản bất động sản đáng kể, nhưng đi kèm với đó là áp lực tài chính không nhỏ. Hiện tại, tôi sở hữu:
- Hai căn nhà cho thuê: Một căn mang lại thu nhập 20 triệu/tháng (đầu tư ban đầu 6 tỷ), căn còn lại 5 triệu/tháng (đầu tư 2,6 tỷ).
- Một căn hộ đang mua để ở: Trị giá 2,6 tỷ, vay 2 tỷ, bắt đầu trả từ 2026.
- Một mảnh đất trị giá 6 tỷ: Dự định vay 1,5 tỷ để xây nhà trọ, kỳ vọng thu nhập 30 triệu/tháng.
- Một chiếc xe hơi trị giá 1,4 tỷ.
Áp Lực Tài Chính Hiện Tại
Dù tổng thu nhập từ lương của hai vợ chồng là 60 triệu/tháng, nhưng khoản nợ lên đến 4,7 tỷ đồng chưa tính lãi, bao gồm:
- 1,2 tỷ vay trong 30 năm (nợ cũ).
- 2 tỷ vay mua căn hộ (bắt đầu trả từ 2026).
- 1,5 tỷ dự kiến vay xây nhà trọ.
Điều này khiến tôi trăn trở: Nên tiếp tục đầu tư hay tái cơ cấu tài sản để giảm áp lực tài chính?
Giải Pháp Cân Nhắc
🔹 Phương án 1: Giữ nguyên tài sản và tối ưu dòng tiền cho thuê
- Tận dụng nguồn thu từ bất động sản để trả nợ.
- Cải thiện hiệu suất cho thuê bằng cách nâng cấp hoặc tăng giá thuê.
🔹 Phương án 2: Bán bớt tài sản để giảm nợ
- Xem xét bán căn hộ (vì còn nợ 2 tỷ, chưa sinh dòng tiền) hoặc lô đất (dự kiến vay thêm để xây nhà trọ).
- Nếu bán một trong hai căn nhà cho thuê, nên cân nhắc căn có hiệu suất kém hơn.
🔹 Phương án 3: Hoãn kế hoạch xây nhà trọ
- Tránh vay thêm 1,5 tỷ, giảm rủi ro tài chính.
- Giữ đất chờ tăng giá, bán vào thời điểm thích hợp.
🔹 Phương án 4: Tái cơ cấu khoản vay
- Thương lượng với ngân hàng để gia hạn thời gian trả nợ hoặc giảm lãi suất.
- Cân nhắc tái cấp vốn (refinance) để có điều kiện vay tốt hơn.
Nên Làm Gì Lúc Này?
Nếu duy trì tất cả tài sản, áp lực trả nợ sẽ rất lớn. Vì vậy, phương án tối ưu có thể là:
✅ Bán một tài sản ít hiệu quả để giảm nợ.
✅ Trì hoãn xây nhà trọ để tránh gánh thêm khoản vay mới.
✅ Xem xét tái cơ cấu nợ để giảm áp lực tài chính.
Việc bán tài sản nào sẽ phụ thuộc vào khả năng tăng giá trong tương lai, hiệu suất dòng tiền hiện tại và nhu cầu tài chính cá nhân. Còn bạn, nếu rơi vào tình huống này, bạn sẽ chọn phương án nào? 🚀
