Trong thực tiễn pháp lý lẫn đời sống dân sự, nhiều người băn khoăn: nếu đang chịu biện pháp tạm giam, liệu có thể ký giấy tờ để sang tên quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hay không? Bài viết này sẽ làm rõ các quy định liên quan và những rủi ro thực tế để bạn hiểu đúng và chuẩn bị tốt hơn.

1. Khái niệm “sang tên sổ đỏ” và quyền chuyển nhượng

Trước hết, cần làm rõ rằng “sang tên sổ đỏ” là cách gọi phổ thông của người dân, chỉ thủ tục đăng ký biến động trong hồ sơ đất đai khi có chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế hay góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Luật Đất đai 2024 không dùng cụm từ “sang tên sổ đỏ”, mà quy định các điều kiện để đăng ký biến động quyền sử dụng đất trên cơ sở chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế và các giao dịch khác.

2. Điều kiện để đăng ký biến động (sang tên) theo Luật Đất đai 2024

Theo khoản 1 và khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất (tùy trường hợp).

• Quyền sử dụng đất không đang trong tranh chấp, hoặc nếu tranh chấp đã được giải quyết theo bản án, quyết định có hiệu lực.

• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để thi hành án dân sự hay bị áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án.

• Quyền sử dụng đất không đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định.

• Quyền sử dụng đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng.

Một trong những trường hợp không được đăng ký biến động là khi đất đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Điều đó có nghĩa là nếu có quyết định của cơ quan có thẩm quyền áp dụng biện pháp này đối với quyền sử dụng đất, việc sang tên sẽ bị cản trở.

Tuy nhiên, bị tạm giam không đồng nghĩa với việc quyền sử dụng đất bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Nếu không có quyết định áp dụng biện pháp đó lên đất, người đang bị tạm giam vẫn có thể thực hiện thủ tục sang tên — miễn sao các điều kiện khác được đáp ứng.

3. Trường hợp thực tế: khó khăn khi tham gia thủ tục

Trên lý thuyết, nếu các điều kiện pháp lý về đất đai được đảm bảo và không có quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, người tạm giam vẫn có quyền làm thủ tục đăng ký biến động đất đai. Tuy nhiên, trong thực tế, việc tham gia trực tiếp vào các thủ tục hành chính là khó thực hiện khi đang bị tạm giam.

Vì vậy, giải pháp khả thi là ủy quyền cho người khác — người thân, luật sư hoặc người được tin tưởng — thay mặt người bị tạm giam thực hiện các thủ tục cần thiết. Việc ủy quyền cần được lập thành văn bản, công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật để đảm bảo tính hợp lệ.

4. Những tình huống không được sang tên

Ngoài trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời đối với quyền sử dụng đất, còn một số tình huống khác khiến thủ tục sang tên không thể thực hiện được:

• Thửa đất đang trong tranh chấp chưa được giải quyết.

• Quyền sử dụng đất đã bị kê biên để thi hành án dân sự.

• Thời hạn sử dụng đất đã hết hoặc bị chấm dứt theo quy định pháp luật.

• Đối với người nhận chuyển nhượng, tặng cho có những hạn chế theo quy định của Luật Đất đai (ví dụ: các trường hợp pháp luật cấm chuyển nhượng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, hoặc người nhận không đủ điều kiện theo loại đất).

Nếu rơi vào bất kỳ tình cảnh nào kể trên, dù cá nhân có muốn thì cơ quan Nhà nước sẽ từ chối tiếp nhận hồ sơ đăng ký biến động.

5. Hướng dẫn ứng xử khi rơi vào trường hợp này

• Trước hết, kiểm tra xem quyền sử dụng đất có đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời hay không (có quyết định của cơ quan có thẩm quyền).

• Kiểm tra xem có tranh chấp nào chưa được xử lý hay không, hoặc quyền sử dụng đất có bị kê biên để thi hành án.

• Nếu mọi điều kiện về đất đai đều đảm bảo và bạn không thể trực tiếp thực hiện thủ tục do đang bị tạm giam, hãy lập ủy quyền cho người đủ năng lực thay làm việc.

• Khi lập ủy quyền, cần đảm bảo văn bản ủy quyền đúng mẫu, có công chứng/chứng thực để cơ quan xử lý hồ sơ chấp nhận.

Kết luận

Việc bị tạm giam không tự động khiến người đó mất quyền sang tên sổ đỏ, miễn là quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời và đáp ứng các điều kiện luật định. Trên thực tế, do khó khăn trong việc trực tiếp tham gia thủ tục khi đang bị giam, thường giải pháp hữu hiệu là ủy quyền cho người khác thực hiện. Hãy kiểm tra kỹ các yếu tố pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất để biết mình có đủ điều kiện đăng ký biến động hay không.