Thị trường đất nền vùng TP.HCM và các tỉnh giáp ranh như Đồng Nai, Tây Ninh tiếp tục ghi nhận những diễn biến đáng chú ý trong năm 2025, tạo ra bức tranh thị trường khác biệt so với các chu kỳ trước đây. Báo cáo thị trường mới nhất của DKRA Group cho thấy nguồn cung sơ cấp phân khúc đất nền trong vùng nghiên cứu tăng khoảng 2% so với cùng kỳ năm trước, nhưng vẫn duy trì ở mức thấp hơn rất nhiều so với thời kỳ 2022 và trước đó – giai đoạn được xem là đỉnh cung của thị trường đất nền.
Sự gia tăng nguồn cung lần này phần lớn đến từ các dự án mở bán trước đó, chiếm tới 87% tổng cung sơ cấp. Trong khi đó, các sản phẩm mới được chào bán trong năm 2025 chỉ chiếm khoảng 13%, cho thấy thị trường vẫn đang trong giai đoạn phục hồi sau thời gian trầm lắng và thanh lọc nguồn cung.
Dù nguồn cung có tăng nhẹ, sức cầu toàn thị trường ghi nhận cải thiện rõ rệt, với lượng tiêu thụ tăng khoảng 69% so với năm trước theo dữ liệu DKRA. Tuy nhiên, giao dịch tập trung chủ yếu ở những dự án đã hoàn thiện hạ tầng và pháp lý rõ ràng, được phát triển bởi các chủ đầu tư có năng lực tài chính.
Một điểm thú vị là Tây Ninh đang giữ vai trò dẫn dắt nguồn cung mới trong vùng, với tỷ trọng nguồn cung và lượng tiêu thụ đạt lần lượt 38% và 53%. Điều này phản ánh xu hướng dịch chuyển dòng tiền đầu tư ra các thị trường vệ tinh, nơi quỹ đất còn lớn, giá mềm hơn và kết nối hạ tầng từng bước cải thiện.
Mặt bằng giá đất nền tại khu vực này vẫn có chiều hướng tăng dù nguồn cung không bùng nổ. Theo các báo cáo thị trường, mặt bằng giá sơ cấp tăng trung bình khoảng 6%, trong khi giá thứ cấp tại nhiều khu vực tăng phổ biến 12–15% so với cùng kỳ. Diễn biến này phản ánh lực cầu lớn và tâm lý kỳ vọng giá tiếp tục tăng của giới đầu tư, nhất là tại những sản phẩm đã hoàn chỉnh pháp lý và có hạ tầng kết nối tốt.
Khảo sát ở các thị trường cụ thể cho thấy giá đất nền tại TP.HCM đã thiết lập mặt bằng mới cao hơn đáng kể so với các tỉnh lân cận, với mức trung bình nhiều khu vực đã tiệm cận trên 100 triệu đồng/m². Trong khi đó, nhiều khu vực tại Đồng Nai cũng ghi nhận giá đất nền phổ biến ở mức cao so với trước đây, tiệm cận khoảng 60 triệu đồng/m² tại một số phân khúc. Những sản phẩm có giá “mềm” hơn, khoảng từ gần 16 triệu đồng/m², vẫn là điểm hút dòng vốn nhờ tính khả thi cao hơn với nhà đầu tư nhỏ lẻ và người mua ở thực.
Theo các chuyên gia, diễn biến này không phải là “bong bóng” đơn thuần, mà phản ánh một thị trường đang điều chỉnh dần sang mô hình cân bằng hơn giữa cung và cầu, trong bối cảnh nguồn cung đất nền mới còn hạn chế, pháp lý được siết chặt và hạ tầng kết nối vùng ngày càng hoàn thiện. Các khu vực giáp ranh như Đồng Nai, Tây Ninh được hưởng lợi từ xu hướng mở rộng không gian đô thị TP.HCM, đặc biệt khi các tuyến giao thông liên vùng được đẩy nhanh tiến độ.
Tóm lại, đất nền TP.HCM và vùng phụ cận đang trải qua giai đoạn “diễn biến lạ”: nguồn cung tuy tăng nhưng không mạnh, trong khi giá bán vẫn tăng khá đều trên nhiều phân khúc, đặc biệt ở những dự án hạ tầng hoàn chỉnh và pháp lý minh bạch. Đây được xem là tín hiệu tích cực cho thị trường dài hạn, khi nhu cầu thực vẫn còn lớn và dòng vốn đầu tư tìm đến những vùng có tiềm năng phát triển bền vững.
