Nhà ở thương mại giá phù hợp nên được ưu đãi

Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa có văn bản đề xuất bổ sung một số giải pháp để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, bền vững. Đáng chú ý, HoREA cho rằng, người mua nhà ở thương mại giá phù hợp có thể được vay với lãi suất thấp hơn 1,5 - 2% so với mức cho vay bình quân của nhóm 4 ngân hàng thương mại Nhà nước.

Đây là nhóm nhà mà HoREA muốn phát triển cho những người có thu nhập trung bình, khi vượt điều kiện thu nhập để mua nhà ở xã hội nhưng chưa đủ khả năng mua nhà thương mại theo giá thị trường.

Cụ thể, với một số nhóm được hưởng chính sách nhà ở xã hội, mức trần thu nhập hiện là 25 triệu đồng/tháng cho người độc thân, 35 triệu đồng/tháng cho người độc thân đang nuôi con chưa thành niên và 50 triệu đồng/tháng cho hai vợ chồng. Vượt các ngưỡng này, người dân không đáp ứng điều kiện về thu nhập, dù việc mua nhà thương mại vẫn có thể nằm ngoài khả năng tài chính.

Ngoài ra, nguồn nhà có giá dễ tiếp cận cũng rất ít. HoREA dẫn báo cáo của UBND TPHCM cho thấy, trong 9 tháng đầu năm 2026, nguồn cung đủ điều kiện huy động vốn vẫn tập trung ở phân khúc cao cấp và trung cao cấp, còn nhà trung cấp chỉ chiếm 7% và chưa có nhà bình dân.

“Từng địa phương quyết định mức giá tối đa của nhà thương mại giá phù hợp, dựa trên điều kiện thực tế và khả năng chi trả của người dân. Giá bán có thể 25 - 30 triệu đồng/m2 tại các tỉnh vùng sâu, vùng xa và 60 - 70 triệu đồng/m2 ở những đô thị lớn”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nói.

Để phát triển loại nhà này, HoREA muốn bổ sung chính sách riêng vào dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, tạo cơ sở cho doanh nghiệp đầu tư và người dân mua nhà. Đây cũng là phân khúc mà HoREA đề nghị được tiếp cận chương trình tín dụng hơn 153.000 tỷ đồng.

Chương trình HoREA muốn mở rộng bắt đầu từ năm 2023, với quy mô 120.000 tỷ đồng của 4 ngân hàng thương mại nhà nước. Đến nay đã có 11 ngân hàng tham gia, nâng tổng vốn đăng ký lên hơn 153.000 tỷ đồng, chủ yếu cho chủ đầu tư và người mua tại các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo hoặc xây dựng lại chung cư cũ.

Theo Ngân hàng Nhà nước, tiền đã cho vay thực tế còn cách xa quy mô đăng ký. Đến cuối tháng 8/2026, các ngân hàng cam kết cho vay 50.300 tỷ đồng nhưng mới giải ngân 17.500 tỷ đồng, tương đương hơn 11%. Phần lớn tiền giải ngân, 15.000 tỷ đồng dành cho chủ đầu tư, người mua nhà ở xã hội nhận 2.500 tỷ đồng.

Ngân hàng Nhà nước cho biết, nguyên nhân một phần do số dự án đủ điều kiện vay còn hạn chế. Vốn cho chủ đầu tư cũng được giải ngân theo tiến độ xây dựng và nhu cầu thực tế, nên số tiền đã cam kết không thể chuyển hết thành khoản vay ngay lập tức.

Ngân hàng nên chia sẻ lợi nhuận

Bên cạnh việc mở thêm đối tượng vay, HoREA muốn chi phí vốn giảm ngay từ các ngân hàng. Kiến nghị này được đưa ra sau cuộc họp ngày 19/10 do Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Phạm Đức Ấn chủ trì, yêu cầu các tổ chức tín dụng hạ tối thiểu 0,5%/năm lãi suất tiền gửi kỳ hạn từ 6 tháng trở lên và tập trung giảm 1,5 - 2%/năm lãi suất cho vay đối với sản xuất, kinh doanh và lĩnh vực ưu tiên.

Ông Lê Hoàng Châu khẳng định, cơ quan quản lý yêu cầu ngân hàng “chia sẻ lợi nhuận” với khách hàng, bên cạnh việc tiết giảm chi phí hoạt động. Theo đánh giá của HoREA, đây là lần đầu Thống đốc nhấn mạnh việc chia sẻ lợi nhuận, thay vì chỉ kêu gọi tiết giảm chi phí hoạt động. Theo thông tin Ngân hàng Nhà nước công bố, nhiều ngân hàng đã hưởng ứng và bắt đầu điều chỉnh lãi suất từ ngày 19/10, nhưng mức giảm cụ thể còn tùy khoản vay và đối tượng được áp dụng.

Vì sao ngân hàng cần chia sẻ nhiều hơn, ông Châu ước tính tổng lợi nhuận hằng năm của 27 ngân hàng thương mại khoảng 7 - 10 tỷ USD. Trong khi đó, một số địa phương phản ánh có khoản vay với lãi suất lên tới 18 - 19%/năm.

“Xét cả “lý” và “tình”, không nên để ngân hàng duy trì lợi nhuận cao trong lúc nhiều khách hàng, doanh nghiệp phải vay với chi phí đắt đỏ”, ông Châu nói.

Ngoài lãi suất, HoREA phản ánh có ngân hàng định giá tài sản thế chấp chỉ khoảng 70% giá trị thực tế, thậm chí thấp hơn. Theo ông Châu, điều này khiến người có tài sản bảo đảm vẫn khó vay đủ số vốn cần thiết và bày tỏ lo ngại về bất lợi của bên vay khi phải xử lý tài sản thế chấp để trả nợ xấu.

Với doanh nghiệp phát triển nhà ở, HoREA đề nghị không tính dư nợ cho vay các dự án nhà ở cho thuê, nhà thương mại giá phù hợp và một số khu công nghiệp trọng điểm do địa phương đề xuất vào chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng của ngân hàng. Nếu được chấp thuận, cơ chế này sẽ tạo thêm dư địa cho vay những dự án thuộc diện áp dụng, qua đó hỗ trợ nguồn cung nhà ở, thay vì chỉ hỗ trợ người mua ở khâu thanh toán.