Mua bán bất động sản hai giá: Lợi bất cập hại

Trong giới bất động sản, cụm từ "mua bán hai giá" không còn xa lạ. Nhiều người nghĩ đây là một “chiêu” thông minh để giảm thuế hoặc tối ưu chi phí, nhưng thực tế, việc này tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nghiêm trọng và ảnh hưởng lâu dài đến quyền lợi của chính người mua – người bán.

1. Hai giá là gì?

Hiểu đơn giản, mua bán hai giá là khi giá ghi trên hợp đồng công chứng thấp hơn nhiều so với giá thực tế giao dịch. Thông thường, người mua và người bán sẽ thỏa thuận giá thật ngoài hợp đồng, còn trên giấy tờ pháp lý, họ ghi một mức giá thấp hơn để:

• Giảm thuế thu nhập cá nhân (với người bán)
• Giảm lệ phí trước bạ (với người mua)
• Tránh bị “soi” bởi cơ quan quản lý nếu giá mua quá cao

Ví dụ: một lô đất được giao dịch thực tế là 5 tỷ đồng, nhưng trên hợp đồng chỉ ghi 2 tỷ. Khoảng chênh 3 tỷ là phần “ngoài luồng” – không được pháp luật công nhận.

2. Lợi ích trước mắt: Ngắn hạn và đánh đổi

Việc ghi giá thấp trong hợp đồng giúp hai bên tiết kiệm được một khoản chi phí không nhỏ. Cụ thể:

• Thuế thu nhập cá nhân: Giảm từ 2% của giá bán thực tế xuống 2% của giá ghi trong hợp đồng (giảm thuế rõ rệt).
• Lệ phí trước bạ: Người mua đóng ít hơn vì cơ quan thuế căn cứ theo giá hợp đồng hoặc khung giá nhà nước.
• Tiết kiệm chi phí lăn tăn khác: Như công chứng, phí sang tên...

Tuy nhiên, những gì "lợi" trong ngắn hạn thường mang lại "hại" rất lớn về sau, nếu xảy ra tranh chấp, kê khai tài sản, hay khi muốn chuyển nhượng lại tài sản.

3. Rủi ro và hệ lụy dài hạn

a. Rủi ro cho người mua

• Nếu có tranh chấp về hợp đồng hoặc bên bán "lật kèo", tòa án chỉ căn cứ trên giá trị pháp lý ghi trong hợp đồng. Tức là bạn chỉ được bảo vệ trên số tiền 2 tỷ, chứ không phải 5 tỷ.
• Khi muốn bán lại, nếu tiếp tục bán theo “giá thật”, bạn sẽ phải chịu mức thuế cao hơn (vì phần chênh lệch lớn).
• Khó khăn trong việc thế chấp vay vốn ngân hàng: giá ghi thấp sẽ làm ngân hàng thẩm định giá trị tài sản thấp hơn thực tế.

b. Rủi ro cho người bán

• Nếu bị phát hiện, người bán có thể bị truy thu thuế, xử phạt hành chính, thậm chí bị xem xét hình sự nếu có dấu hiệu trốn thuế.
• Khi giá nhà đất tăng và cần chứng minh nguồn thu nhập, phần chênh “ngoài sổ” không có giá trị hợp pháp.
• Nếu người mua khiếu nại hoặc kiện ra tòa, hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu do có dấu hiệu gian dối về giá trị.

c. Ảnh hưởng đến thị trường chung

• Giao dịch “hai giá” khiến thị trường mất minh bạch, số liệu thống kê bị bóp méo, gây khó khăn cho nhà nước trong hoạch định chính sách thuế và quy hoạch đất đai.
• Tạo thói quen xấu cho môi giới, luật sư, công chứng viên… dẫn đến nguy cơ "thị trường ngầm" ngày càng phát triển.

4. Pháp luật nói gì về hai giá?

Theo Luật thuế thu nhập cá nhân và các quy định về thuế chuyển nhượng bất động sản, thuế được tính trên giá ghi trong hợp đồng hoặc khung giá nhà nước – tùy bên nào cao hơn. Tuy nhiên, nếu cơ quan thuế phát hiện có dấu hiệu "gian lận giá", họ có quyền điều chỉnh và truy thu thuế đầy đủ.

Ngoài ra, Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017) quy định: nếu hành vi khai man dẫn đến trốn thuế trên 100 triệu đồng có thể bị xử lý hình sự, phạt tù đến 3 năm.

5. Lời khuyên từ chuyên gia

• Tuyệt đối không nên tham gia các giao dịch “hai giá” dù người mua hay người bán. Lợi ích thuế không đáng so với rủi ro pháp lý có thể gánh chịu.
• Nếu vì lý do nào đó phải mua tài sản đã từng giao dịch hai giá, hãy yêu cầu bên bán cung cấp cam kết rõ ràng, hoặc thực hiện lại hợp đồng với giá thật để đảm bảo quyền lợi lâu dài.
• Nhà đầu tư nên tập trung vào chiến lược đầu tư hợp pháp, minh bạch để dễ mở rộng quy mô, huy động vốn, và duy trì uy tín trong cộng đồng tài chính – bất động sản.

Kết luận: Mua bán bất động sản hai giá tưởng chừng là “mánh khóe thông minh”, nhưng thực chất lại là con dao hai lưỡi. Trong bối cảnh thị trường ngày càng được kiểm soát chặt chẽ, những hành vi này không chỉ khiến bạn gặp rủi ro mà còn ảnh hưởng đến sự minh bạch của toàn thị trường. Nhà đầu tư thông thái không nên vì một chút lợi trước mắt mà đánh đổi sự an toàn lâu dài.

Hãy nhanh tay nắm bắt cơ hội này ngay hôm nay!

• 📞 Hotline: 0946089068
• 🌐 Website: https://thinhvuonglands.com/, www.nhatop.net

Trân trọng!

Nguyễn Văn Hanh BDS

#hanhnv8319 #nguyenvanhanhbds #thinhvuonglands #vinhomesoceanpark #vinhomeshungyen #vinhomessmartcitytaymo #vincoloa, #vinhomecoloa, #vinhomesglobalgate, #vinhomesdonganh #vindonganh #cautulien #hoichotrienlam

#nguonsuutam