hị trường bất động sản Việt Nam năm 2025 ghi nhận một bước phục hồi ấn tượng với nguồn cung mở bán mới tăng mạnh gấp gần 2 lần so với năm trước, đạt hơn 80.000 căn hộ chung cư mới trên toàn quốc. Nhưng trái ngược với kỳ vọng “giảm nhiệt giá”, thị trường vẫn ghi nhận giá bán duy trì ở mức cao, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP. HCM.
Tại hai thị trường trọng điểm này, khoảng 85 % nguồn cung căn hộ mới đang chào bán với giá trên 80 triệu đồng/m², trong đó khoảng 25 % có giá trên 100 triệu đồng/m², tương đương hơn 20.000 sản phẩm – mức cao hơn nhiều so với trước đây và gấp gần 10 lần năm trước.
Sự gia tăng nguồn cung mạnh mẽ một mặt phản ánh việc nhiều dự án bị đình trệ trong giai đoạn trước đã được khơi thông pháp lý, đưa ra thị trường. Theo đánh giá, 2025 là năm mà nguồn cung mới đạt mức cao nhất trong nhiều năm trở lại đây, với nhiều dự án lớn được mở bán ngay trong quý cuối năm.
Tuy nhiên, điều đáng chú ý là mặc dù nguồn cung tăng, giá bất động sản vẫn neo ở mức cao hoặc còn tăng thêm tại nhiều khu vực, đặc biệt là tại các trung tâm đô thị và khu vực hạ tầng kết nối tốt. Theo dữ liệu sơ cấp quý IV/2025, giá căn hộ trung bình ở Hà Nội đạt khoảng 86 triệu đồng/m², trong khi khu vực trung tâm TP. HCM ghi nhận mức giá trung bình trên 103 triệu đồng/m², đều tăng so với cùng kỳ năm trước.
Nguyên nhân của hiện tượng này được nhiều chuyên gia phân tích là dịch chuyển cơ cấu nguồn cung khi các dự án mới chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, vị trí đẹp và căn hộ có diện tích lớn. Điều này khiến mặt bằng giá bán bị định vị cao, ít đáp ứng nhu cầu tiêu dùng thực của đại đa số người mua nhà, dẫn đến tình trạng “nguồn cung nhiều, nhưng không đúng phân khúc cần thiết”.
Lệch pha cung – cầu vẫn đang là thách thức lớn đối với thị trường. Mặc dù nguồn cung tăng và thanh khoản thị trường được duy trì, nhu cầu thật của người mua – đặc biệt đối với phân khúc nhà ở vừa túi tiền – vẫn không được thỏa mãn. Tình trạng các sản phẩm cao cấp chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung mở bán mới đang khiến khoảng cách giữa giá bán và khả năng chi trả của người mua tiếp tục kéo rộng.
Bên cạnh việc lệch pha cơ cấu sản phẩm, yếu tố chi phí đầu vào cho phát triển dự án như giá đất, chi phí xây dựng, thuế phí và lãi suất vốn vay vẫn duy trì ở mức cao cũng là nguyên nhân khiến giá bán bất động sản không giảm. Các chi phí này trực tiếp được phản ánh vào giá chào bán mới, khiến giá bán khó hạ nhiệt dù nguồn cung tăng mạnh.
Trước thực tế này, nhiều chuyên gia cho rằng thị trường cần tăng mạnh nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại phân khúc trung bình – thấp, đồng thời hoàn thiện cơ chế chính sách hỗ trợ tài chính cho người mua ở thực, nhằm điều chỉnh cung – cầu cân bằng hơn. Việc phát triển hạ tầng đồng bộ tại các đô thị vệ tinh cũng được kỳ vọng sẽ tạo áp lực giảm giá tại các trung tâm truyền thống đã quá “nóng” trong suốt thời gian qua.
