Tháng 7/2025, thị trường bất động sản vùng ven TP HCM chứng kiến bước điều chỉnh đáng kể khi Phú Đông Group ra mắt dự án Phú Đông Sky One tại vùng Dĩ An cũ, nay thuộc TP HCM, với mức giá khởi điểm khoảng 38 triệu đồng/m². Con số thực tế được công bố cao hơn mức dự kiến ban đầu 4–5 triệu đồng/m², chủ yếu do chi phí tiền sử dụng đất tăng cao. Để tương thích, chủ đầu tư triển khai chính sách thanh toán linh hoạt: khách chỉ cần đóng 4,5 triệu đồng/tháng trong vòng 5 năm, với lãi suất cố định 5%.
Tại cùng khu vực, C‑Holdings mở bán dự án The Felix với mức giá 40–45 triệu đồng/m², cao hơn so với rumor trước đó (35–40 triệu). Trong khi đó, CapitaLand Development công bố phân khu Orchard Grand (dự án Sycamore) ở vùng này với giá gần 60 triệu đồng/m², tăng so với mức 55 triệu hồi đầu năm. Ngoài ra, dự án Gió Riverside (An Gia) có phân khu Tháp Gió bán ở mức 55 triệu đồng/m², trong khi phân khúc thấp hơn như TT Avio chào tại 40–42 triệu đồng/m² so với mức khoảng 35 triệu/m² đầu năm. Các dự án mới này góp phần nâng mặt bằng giá tại thị trường đất nền và chung cư khu ven TP lên một ngưỡng mới.
Bên cạnh đó, khu vực Long An cũ (nay thuộc Tây Ninh) cũng đang thiết lập mặt bằng giá mới cao hơn rõ rệt. Ví dụ, tại phường Bến Lức, dự án Sky Retreat có giá khởi điểm 55–60 triệu/m², trong khi Waterpoint chào ra ở mức 40–45 triệu/m², và Destino Centro ở vùng 29–31 triệu/m². Trung bình, giá khu vực này đã tăng từ mức 23–26 triệu/m² lên 35–40 triệu/m² chỉ trong một năm. Các dữ liệu từ CBRE Việt Nam ghi nhận quý II có mức tăng 11% tại Bình Dương cũ, 10% ở Đồng Nai và 19% tại Long An, chủ yếu do dự án cao cấp mới ra mắt kéo giá chung đi lên. Theo Avison Young, giá sơ cấp tăng hơn 30% trong 6 tháng đầu năm, trong khi giá thứ cấp chỉ tăng dưới 10%.
Trước diễn biến này, nhiều đơn vị nghiên cứu ghi nhận tình trạng đất nền vùng ven tăng sau sáp nhập. Tại Bình Dương cũ như Dĩ An, Đông Bình Dương, các lô đất dự án giá 11–13 triệu đồng/m² đã leo lên 12–14 triệu/m². Giá trục đường Thống Nhất tăng từ 66,5–70 lên 68–72 triệu/m². Các lô cổng dự án và trong sâu cũng tăng nhẹ, dao động ở khoảng 39,5–41,5 triệu/m². Tại dự án Icon Central, lô mặt tiền đường 13 m tăng từ 45,5–47 lên 46–48 triệu/m²; lô trong nhỏ hơn tăng từ 42 lên 43 triệu/m². Tương tự, khu đô thị Golden Center City giá trung bình tăng từ 15–16 lên 16–17 triệu/m², có lô mặt tiền chào 21 triệu/m² thay vì 18 triệu trước đó.
Mặc dù nhu cầu mua giảm rõ rệt sau cơn sốt sáp nhập, mặt bằng giá đất nền vẫn neo ở mức cao. Báo cáo quý II của Batdongsan ghi nhận lượt tìm kiếm đất nền giảm 19% so với quý trước; TP HCM cũ giảm đến 28%, các tỉnh thành giáp ranh như Tây Ninh, Bình Dương, Đồng Nai giảm 30–33%. Thanh khoản thị trường cũng thấp: chỉ tiêu thụ khoảng 7% trong tổng nguồn cung hơn 6.400 nền. Tuy nhiên, giá nền thực tế vẫn tăng nhẹ hoặc giữ nguyên so với trước khi hạ nhiệt khoảng 10–15% từ đỉnh sốt.
Điểm đáng lưu ý là khu vực TP HCM sau sáp nhập hiện áp dụng bảng giá đất của ba địa phương cũ, gồm TP HCM, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu, áp dụng đến 31/12/2025. Cụ thể: TP HCM (cũ) áp dụng Quyết định 79/2024 với mức giá tối đa 687,2 triệu đồng/m² áp dụng tại các tuyến Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ. Tại Bình Dương, theo Quyết định 63/2024, mức cao nhất 53,16 triệu/m² dành cho tuyến Yersin, Bạch Đằng, Cách Mạng Tháng Tám, Đại lộ Bình Dương. Bà Rịa – Vũng Tàu (Quyết định 26/2024) có giá tối đa 78 triệu/m² tại các tuyến như Ba Cu, Lê Hồng Phong, Hoàng Hoa Thám.
Quá trình áp dụng kéo dài đến hết năm 2025 nhằm tạo sự ổn định trong giai đoạn chuyển tiếp và tránh xáo trộn đối với nghĩa vụ tài chính về đất đai của người dân, doanh nghiệp. Đồng thời, đây là bước tiền đề để xây dựng bảng giá mới theo Luật Đất đai 2024, có hiệu lực từ năm 2026. UBND TP HCM đã giao Sở Nông nghiệp và Môi trường phối hợp với các cơ quan liên quan xây dựng dự thảo, để trình Hội đồng Nhân dân thành phố phê duyệt trước 1/1/2026.
Tuy nhiên, Cục Quản lý Đất đai đã cảnh báo rằng bảng giá hiện hành tại một số địa phương vẫn còn thấp hơn thực tế thị trường từ 25–50%. Bên cạnh đó, giá đất nông nghiệp thấp khiến chi phí sử dụng đất khi chuyển đổi cao gấp nhiều lần. Ví dụ, đất nông nghiệp từ 400.000 đến 810.000 đồng/m², trong khi đất ở tối thiểu là 2,3 triệu đồng/m², tạo ra khoảng cách chênh lệch lên tới 5–25 lần. Cục đề nghị các địa phương khẩn trương rà soát và điều chỉnh cho phù hợp trước khi áp dụng bảng giá mới từ năm 2026.
Các chuyên gia bất động sản cảnh báo các đợt tăng giá đất nền vùng ven chủ yếu mang tính đầu cơ, chịu ảnh hưởng lớn bởi tâm lý FOMO và kỳ vọng quy hoạch. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, nhận định: “Phần lớn các đợt tăng giá này đều mang tính chất đầu cơ... cơ hội dành cho dài hạn còn mông lung”. Người mua nếu chạy theo tâm lý đám đông có thể chôn vốn hoặc bị áp lực tài chính khi giá đảo chiều.
Dù vậy, niềm tin vào tiềm năng dài hạn của các khu vực như Dĩ An, Bến Cát, Mỹ Phước… vẫn tồn tại. Khi hạ tầng kết nối hoàn thiện, tổ hợp cảng – khu công nghiệp – đô thị mới phát triển, giá trị bất động sản ở các vùng này có thể tăng theo. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia khuyến nghị cần có cái đầu lạnh, đánh giá kỹ tiềm lực tài chính, quy hoạch và dòng tiền trước khi xuống vốn.
Tóm lại, động thái sáp nhập TP HCM với các tỉnh Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu đã tạo ra hiệu ứng tâm lý và hành chính mạnh mẽ, khiến thị trường nhà đất trong và ngoài TP chịu tác động đáng kể. Trong khi bảng giá đất chính thức vẫn được giữ ổn định đến cuối năm 2025, giá thị trường, đặc biệt là tại các vùng ven, đang tự tái tạo mặt bằng mới ở mức cao. Giữa bối cảnh đó, việc đầu tư đòi hỏi sự cân nhắc thận trọng và chiến lược dài hạn, không nên chạy theo sự hưng phấn trước mắt.
Nguồn
VNEXPRESS
