NHÀ Ở XÃ HỘI DỄ BÁN HƠN, GIÁ LEO THANG: THỊ TRƯỜNG ĐANG CHUYỂN BIẾN RA SAO?

Trong bối cảnh thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn, phân khúc nhà ở xã hội (NƠXH) bất ngờ ghi nhận những tín hiệu tích cực khi nguồn cung được đẩy mạnh, lượng giao dịch gia tăng và giá bán cũng đang có xu hướng leo thang. Tuy nhiên, bên cạnh những chuyển biến tích cực này là hàng loạt vấn đề về thủ tục, pháp lý, cơ chế đầu tư... đang cần được tháo gỡ để đảm bảo sự phát triển bền vững cho loại hình nhà ở được kỳ vọng giúp người thu nhập thấp an cư lạc nghiệp.

Sự phục hồi rõ nét từ nguồn cung

Tính đến giữa năm 2025, cả nước đã có thêm 26 dự án nhà ở xã hội được khởi công, nâng tổng quy mô lên hơn 15.300 căn hộ. Con số này tuy chưa đạt được kỳ vọng so với kế hoạch 1 triệu căn NƠXH đến năm 2030, nhưng là một bước tiến đáng kể so với thời điểm thị trường trầm lắng năm 2023–2024. Nhiều địa phương như Hà Nội, TP.HCM, Bình Dương, Bắc Ninh, Đà Nẵng... đã chủ động trong việc quy hoạch và mời gọi doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng các khu nhà ở xã hội đồng bộ.

Tại Hà Nội, các dự án như Khu đô thị mới Đông Anh, dự án nhà ở xã hội tại xã Tiên Dương (Đông Anh), và dự án tại Nam Từ Liêm đang tạo ra nguồn cung lớn, góp phần làm dịu cơn khát nhà ở giá rẻ tại Thủ đô. Ở TP.HCM, khu nhà ở xã hội tại Thủ Đức và Bình Chánh cũng đang triển khai nhanh chóng, với sự tham gia của cả doanh nghiệp tư nhân và doanh nghiệp Nhà nước.

Giá bán NƠXH tăng đáng kể, có nơi đạt 27 triệu đồng/m²

Một điểm đáng chú ý là giá bán nhà ở xã hội đang tăng mạnh. Nếu như giai đoạn 2020–2022, mặt bằng giá NƠXH tại Hà Nội dao động từ 13–16 triệu đồng/m², thì hiện nay nhiều dự án đã chạm mốc 20–25 triệu đồng/m², thậm chí có nơi lên tới 27 triệu đồng/m². Mức giá này gần tiệm cận với nhà ở thương mại giá rẻ, khiến không ít người dân cảm thấy băn khoăn về tiêu chí “xã hội”.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, mức giá này vẫn còn phù hợp trong bối cảnh chi phí vật liệu xây dựng, tiền sử dụng đất và chi phí đầu vào khác đều tăng. Thực tế, biên lợi nhuận cho doanh nghiệp đầu tư NƠXH hiện vẫn chỉ giới hạn ở mức 10%, khiến việc triển khai còn gặp nhiều trở ngại.

NƠXH dễ bán hơn, nhu cầu vẫn rất lớn

Trái ngược với sự ảm đạm của nhà ở cao cấp, phân khúc nhà ở xã hội ghi nhận lực cầu ổn định và tỷ lệ hấp thụ cao. Tại nhiều dự án, ngay khi mở bán, lượng hồ sơ đăng ký đã vượt xa số lượng căn hộ. Điều này cho thấy, nhu cầu về nhà ở giá rẻ của người dân vẫn rất lớn, đặc biệt là người lao động, cán bộ công chức và những người thu nhập thấp đang sinh sống tại các thành phố lớn.

Sức hút của NƠXH đến từ mức giá dễ tiếp cận hơn, chính sách hỗ trợ vay vốn ưu đãi từ ngân hàng, cũng như hạ tầng ngày càng được đồng bộ. Tuy nhiên, thủ tục xét duyệt vẫn còn rườm rà, khiến nhiều người dân dù có nhu cầu thật vẫn chưa thể tiếp cận được nhà ở xã hội đúng nghĩa.

Những rào cản cần được tháo gỡ

Một trong những nguyên nhân chính khiến nguồn cung NƠXH chưa đạt kỳ vọng là do vướng mắc về thủ tục pháp lý và cơ chế đầu tư. Nhiều địa phương chưa chủ động bố trí quỹ đất cho loại hình này, hoặc có bố trí nhưng nằm ở vị trí không thuận tiện, khiến doanh nghiệp e ngại đầu tư.

Ngoài ra, mức lợi nhuận trần 10% đang bị đánh giá là không đủ hấp dẫn so với rủi ro và chi phí đầu tư thực tế. Một số kiến nghị cho rằng cần nâng trần lợi nhuận lên 12–13%, đồng thời rút ngắn quy trình cấp phép để đẩy nhanh tiến độ.

Cơ chế đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư hiện nay cũng còn nhiều bất cập. Một số dự án NƠXH bị chậm tiến độ vì chưa chọn được chủ đầu tư đủ năng lực, dẫn đến quỹ đất bị bỏ hoang, gây lãng phí nguồn lực.

Kỳ vọng vào làn sóng mới của nhà ở xã hội

Với việc Chính phủ đặt mục tiêu phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030, cùng hàng loạt chính sách đang được điều chỉnh theo hướng thông thoáng hơn, thị trường NƠXH đang đứng trước một giai đoạn chuyển mình rõ rệt.

Tuy nhiên, để hiện thực hóa mục tiêu này, cần sự đồng bộ từ nhiều phía: chính quyền địa phương, doanh nghiệp, tổ chức tín dụng và cả người dân. Nếu làm tốt, nhà ở xã hội không chỉ giúp giải bài toán an cư cho người thu nhập thấp, mà còn là chìa khóa để khơi thông thị trường bất động sản trong giai đoạn trầm lắng.

Nguồn: Cafef