Trong giai đoạn 2015 – 2025, thị trường bất động sản TP.HCM chứng kiến sự phân hóa rất rõ rệt giữa các phân khúc. Dữ liệu tổng hợp cho thấy: đất nền là phân khúc có mức tăng giá mạnh nhất trong 10 năm, với biên độ tăng khoảng 384%, từ khoảng 25 triệu đồng/m² lên mức hơn 120 triệu đồng/m² tại nhiều khu vực. Việc khan hiếm quỹ đất ở khu trung tâm cùng nhu cầu đầu tư gia tăng nhanh chóng đã đẩy phân khúc này trở thành lựa chọn ưu tiên của giới đầu tư có tầm nhìn dài hạn.
Ngay sau đất nền, chung cư là phân khúc ghi nhận tốc độ tăng trưởng đáng kể với mức tăng gần 200%. Giá bán bình quân từ khoảng 31 triệu đồng/m² đã lên đến hơn 90 triệu đồng/m² tại nhiều dự án trung tâm. Nguyên nhân đến từ tốc độ đô thị hóa mạnh, nhu cầu nhà ở thực tăng, cùng xu hướng nâng cấp chất lượng sản phẩm và tiện ích sống của người dân đô thị.
Hai phân khúc nhà riêng và nhà mặt phố cũng có mức tăng trưởng ấn tượng, lần lượt khoảng 168% và 134%. Mặc dù không tăng đột biến như đất nền, nhưng khả năng khai thác kinh doanh – cho thuê và vị trí đắc địa vẫn giúp giá trị những tài sản này tăng bền vững theo thời gian.
Giải mã động lực tăng giá của thị trường
Có ba yếu tố chính thúc đẩy sự tăng trưởng mạnh mẽ của các phân khúc bất động sản trong 10 năm qua. Thứ nhất, quỹ đất hạn chế tại các trung tâm đô thị lớn khiến đất nền trở thành “hàng hiếm”. Thứ hai, đầu tư hạ tầng giao thông quy mô lớn, từ đường vành đai đến metro và cao tốc, tạo lực đẩy mạnh cho giá trị khu vực lân cận. Thứ ba, dòng vốn trong và ngoài nước tăng mạnh vào bất động sản như một kênh tích sản an toàn trước biến động kinh tế và lạm phát.
Ý nghĩa đối với nhà đầu tư trong giai đoạn mới
Việc phân khúc đất nền dẫn đầu mức tăng giá trong 10 năm qua cho thấy đây vẫn là loại hình có sức hấp dẫn cao nhất về biên độ lợi nhuận dài hạn. Tuy nhiên, với mức giá đã tăng rất mạnh, nhà đầu tư cần đánh giá kỹ yếu tố pháp lý, tiến độ hạ tầng và thanh khoản thực tế trước khi quyết định xuống tiền.
Ở chiều ngược lại, chung cư đang trở thành xu hướng chủ đạo của 5–10 năm tới nhờ tốc độ đô thị hóa, nhu cầu nhà ở thực và sự xuất hiện của các khu đô thị tích hợp tiện ích. Đây có thể là phân khúc phù hợp cho nhà đầu tư có chiến lược dòng tiền bền vững và kỳ vọng tăng giá ổn định.
Kết luận
Trong thập kỷ vừa qua, đất nền trung tâm TP.HCM là phân khúc tăng giá mạnh nhất, tiếp theo là chung cư, nhà riêng và nhà mặt phố. Những số liệu này là cơ sở quan trọng để nhà đầu tư xây dựng chiến lược cho giai đoạn 2026 – 2030: lựa chọn phân khúc có biên độ tăng trưởng thực tiễn, bám theo quy hoạch và hạ tầng, thay vì đầu tư theo cảm tính.
