Thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến sự phục hồi mạnh mẽ với dòng tiền tín dụng đổ vào lĩnh vực này tăng trưởng ấn tượng. Theo Bộ Xây dựng, tính đến ngày 31/5/2025, tổng dư nợ tín dụng bất động sản đã vượt mốc 1,64 triệu tỷ đồng, tăng hơn 36% so với cùng kỳ năm trước – mức cao nhất kể từ năm 2023. Điều đáng chú ý là phần lớn dòng tiền này không còn chạy theo các "cơn sốt" ngắn hạn mà đã bắt đầu chuyển hướng vào những phân khúc có nền tảng vững chắc như nhà ở thương mại, đất nền có pháp lý minh bạch và các dự án đô thị vệ tinh. Trong bối cảnh đó, Hà Nội và vùng ven đang nổi lên là tâm điểm mới của dòng vốn thông minh, khi sở hữu cả ba yếu tố then chốt: quy hoạch rõ ràng, hạ tầng bứt phá, và dư địa tăng trưởng còn rất lớn.
Hàng loạt dự án trọng điểm như Vành đai 4, tuyến metro số 2, các đô thị quy mô lớn tại Đông Anh, Mê Linh, Đan Phượng hay Hoài Đức đang giúp khu vực vệ tinh Hà Nội lột xác từng ngày. Không còn là những vùng đất “ngoại ô” bị bỏ quên, các địa phương này giờ đây đang trở thành “phễu hút vốn” khi giá đất vẫn còn thấp so với tiềm năng, trong khi hạ tầng được đầu tư đồng bộ, rõ tiến độ. Các nhà đầu tư chuyên nghiệp, thay vì đổ xô vào trung tâm với chi phí đầu vào cao và biên lợi nhuận mỏng, đang âm thầm gom quỹ đất vùng ven – nơi hứa hẹn khả năng tăng giá 50–100% trong vòng 3–5 năm tới khi hạ tầng hoàn thiện.
Tín hiệu phục hồi của dòng vốn không chỉ đến từ tín dụng trong nước. Trong 6 tháng đầu năm 2025, FDI vào bất động sản đã đạt 5,17 tỷ USD, chiếm khoảng 24% tổng vốn đầu tư nước ngoài, gần gấp đôi cùng kỳ năm trước. Các thương vụ M&A cũng đang được đẩy mạnh, đặc biệt ở các khu vực giáp đô thị lớn như Hà Nội, nơi còn quỹ đất sạch và tiềm năng phát triển cao. Đây là bằng chứng cho thấy giới đầu tư quốc tế cũng nhìn thấy tiềm năng dài hạn của thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt là các đô thị vệ tinh nơi cơ sở hạ tầng đang được hoàn thiện từng bước.
Tuy nhiên, dòng tiền lớn đổ vào bất động sản cũng đi kèm với những rủi ro nếu nhà đầu tư không có chiến lược rõ ràng. Không ít người bị cuốn theo tâm lý FOMO, “mua theo đám đông” mà không kiểm tra kỹ tính pháp lý, tiến độ quy hoạch hay cam kết tài chính từ chủ đầu tư. Bài học từ những dự án bị treo, pháp lý mập mờ hay bỏ cọc giữa chừng là lời cảnh tỉnh rõ ràng cho thị trường. Thực tế, cơ hội chỉ dành cho người biết sàng lọc: chọn đất có sổ đỏ, quy hoạch minh bạch, nằm trong bán kính 1–3 km quanh các trục giao thông lớn hoặc đô thị đã được phê duyệt. Bên cạnh đó, các dự án được ngân hàng bảo lãnh hoặc có tiến độ thanh toán linh hoạt sẽ trở thành “hàng hiếm” trong bối cảnh tín dụng tuy nới lỏng nhưng vẫn kiểm soát chặt.
Điểm sáng của thị trường hiện tại là niềm tin đang dần quay trở lại, nhưng dòng tiền không còn “chảy tràn” như trước. Nhà đầu tư cần tỉnh táo để phân biệt đâu là cơ hội thật – đâu chỉ là “sóng tin đồn”. Hà Nội và vùng ven đang sở hữu mọi yếu tố để trở thành “vùng tích sản” cho giai đoạn 2025–2030: giá còn mềm, pháp lý dần minh bạch, hạ tầng tăng tốc và dân số đô thị hóa mạnh mẽ. Thay vì chờ đợi sự ổn định hoàn hảo – mà thị trường không bao giờ có – nhà đầu tư khôn ngoan sẽ xuống tiền khi giá trị thật thấp hơn giá kỳ vọng, và nắm giữ dài hạn cho biên độ lợi nhuận bền vững.
Kết lại, con số hơn 1,6 triệu tỷ đồng đổ vào bất động sản không chỉ phản ánh sự hồi sinh của thị trường, mà còn là chỉ dấu rõ ràng cho sự phân hóa. Nhà đầu tư cá nhân có thể không có dòng vốn lớn, nhưng hoàn toàn có thể chiến thắng nếu đi cùng chiến lược: đầu tư đúng nơi – vào đúng thời điểm – với đúng nền tảng pháp lý. Hà Nội và các vùng ven không còn là “vùng xa”, mà đang là nơi hiện thực hóa giấc mơ tài chính cho những ai nhìn xa hơn một chu kỳ sóng ngắn.
