Thị trường nhà ở phía Nam tiếp tục tăng trưởng ấn tượng trong bối cảnh nguồn cung mới gia tăng đáng kể. Mức giá căn hộ tại các tỉnh phía Nam ghi nhận tăng bình quân từ 10 – 20% so với cùng kỳ, bất chấp số lượng sản phẩm mở bán tăng gấp đôi sau thời gian trầm lắng. Điều này cho thấy nhu cầu vẫn hấp thụ mạnh và phân khúc căn hộ đang bứt tốc vượt khỏi sức ép nguồn cung.
Giá bán tăng mạnh ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp
Tại TP.HCM cũ, giá sơ cấp căn hộ trung bình hiện đạt khoảng 90 triệu đồng/m², tăng khoảng 5% so với quý trước và hơn 20% so với cùng kỳ năm trước. Ở thị trường thứ cấp, giá trung bình cũng nhích lên khoảng 64 triệu đồng/m², tương ứng tăng gần 18%. Không chỉ riêng TP.HCM, đà tăng giá còn lan rộng sang các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai và Long An.
Nguồn cung bật tăng nhưng vẫn lệch pha phân khúc
Nguồn cung mới tại năm tỉnh, thành phía Nam đạt gần 26.000 sản phẩm trong năm 2025, gấp đôi năm trước, trong đó Bình Dương dẫn đầu với hơn 15.800 căn. Tuy nhiên, phần lớn nguồn cung lại thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, khiến mặt bằng giá không hạ nhiệt như kỳ vọng. Ở TP.HCM, khoảng 90% sản phẩm mới là phân khúc cao cấp, hạng sang, trong khi ở Bình Dương tỷ lệ này là khoảng 60%. Điều này dẫn tới tình trạng lệch pha giữa nguồn cung và nhu cầu thực tại nhiều phân khúc.
Phân khúc vùng ven ghi nhận mức tăng giá ấn tượng
Các khu vực vệ tinh phía Nam cũng nổi lên là điểm tăng trưởng vượt trội. Giá căn hộ mở bán tại Long An sau sáp nhập vào Tây Ninh ghi nhận mức tăng tới 45%, cao hơn nhiều so với bình quân khu vực. Giá thứ cấp ở các địa phương này cũng đồng loạt tăng 13 – 15%. Tình trạng này phản ánh xu hướng dịch chuyển nhu cầu ra khỏi trung tâm TP.HCM do giá nội đô cao và quỹ đất hạn chế.
Lý do tăng giá: lệch pha cung – cầu và hạ tầng dẫn dắt
Giới phân tích cho rằng nguồn cung tăng nhưng vẫn chủ yếu tập trung ở các sản phẩm cao cấp khiến phân khúc “vừa túi tiền” khan hiếm. Đồng thời, tiến độ triển khai hạ tầng như các tuyến giao thông kết nối vùng giúp mở rộng không gian phát triển ra ngoài lõi TP.HCM, thu hút dòng vốn và người mua sang các đô thị vệ tinh. Những yếu tố này đang tạo lực đẩy cho giá nhà ở phía Nam tăng lên, bất chấp lượng hàng mới dồi dào.
Dự báo thị trường năm 2026: cạnh tranh và phân hóa mạnh
Các chuyên gia nhận định thị trường nhà ở phía Nam trong năm tới sẽ tiếp tục duy trì tốc độ phát triển, với nguồn cung mới dự kiến vượt 50.000 sản phẩm trong 5 tỉnh phía Nam, trong đó căn hộ chiếm tỷ trọng lớn. Mặt bằng giá bán được dự báo tiếp tục phân hóa, riêng khu vực lõi TP.HCM giữ mức cao, còn các đô thị vệ tinh có biên độ điều chỉnh linh hoạt hơn, mở ra cơ hội đầu tư tại các khu vực có hạ tầng hoàn thiện sớm.
Kết luận
Trong bối cảnh nguồn cung phục hồi mạnh, thị trường bất động sản phía Nam vẫn ghi nhận mức tăng giá vượt trội ở nhiều phân khúc, đặc biệt là căn hộ ở các đô thị vệ tinh. Lệch pha nguồn cung và nhu cầu thực trong khi hạ tầng vùng được hoàn thiện tiếp tục là những yếu tố dẫn dắt xu thế tăng giá. Đây là thông tin quan trọng cho giới đầu tư, nhà phát triển dự án, và người mua ở thực khi xây dựng chiến lược lựa chọn sản phẩm và thời điểm xuống tiền trong giai đoạn 2026 – 2027.
