Theo Báo cáo Thị trường Bất động sản quý II/2025 của Savills Việt Nam, Hà Nội ghi nhận khoảng 8.000 căn hộ mới được chào bán trong quý. Tính chung 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung mới đạt khoảng 14.900 căn, tăng 121% so với cùng kỳ năm 2024.

Dù nguồn cung tăng đáng kể, giá bán sơ cấp trung bình vẫn neo ở mức cao, đạt 91 triệu đồng/m², tăng 40% theo năm. Đáng chú ý, các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất (ở mức 67%), trong khi nguồn cung sơ cấp dưới 2 tỷ đồng gần như vắng bóng.

Về thanh khoản, trong quý II, Savills ghi nhận khoảng 5.200 giao dịch căn hộ, giảm nhẹ so với quý trước nhưng tăng nhẹ so với cùng kỳ. Tính trung bình trong 6 tháng đầu năm 2025, toàn thị trường ghi nhận khoảng 13.100 căn hộ được bán, tăng 26% theo năm. Trong đó, 99% thuộc phân khúc căn hộ hạng A và B.

Bà Đỗ Thu Hằng – Giám đốc cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội – cho biết: “Giá bán sơ cấp trung bình tiếp tục tăng dù nguồn cung dồi dào là do các dự án mở bán trong quý chủ yếu nằm ở những vị trí đắc địa và được định vị ở phân khúc cao cấp. Đồng thời, quỹ đất trung tâm khan hiếm và chi phí phát triển gia tăng cũng khiến nhiều chủ đầu tư tập trung tối ưu giá trị thương mại”.

Theo bà Hằng, thị trường hiện ghi nhận sức mua ổn định, thanh khoản cải thiện so với cùng kỳ năm ngoái, cho thấy chưa có áp lực giảm giá. Bên cạnh đó, tâm lý kỳ vọng vào khả năng gia tăng giá trị trong tương lai nhờ sự cải thiện hạ tầng và tốc độ đô thị hóa cũng khiến nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận mức giá hiện tại.

Việc nguồn cung mới tập trung nhiều vào phân khúc hạng B, trong khi giá trên thị trường thứ cấp vẫn ổn định và chưa có dấu hiệu giảm sâu, cũng góp phần củng cố mặt bằng giá trên toàn thị trường.

Về cơ cấu người mua, bà Hằng cho biết trong quý II vừa qua, nhóm người mua để ở vẫn hiện diện nhưng chiếm tỷ lệ nhỏ hơn so với nhóm nhà đầu tư.

“Mặt bằng giá căn hộ hiện tại đang ở ngưỡng cao, khiến nhu cầu ở thực phần nào bị thu hẹp. Các dự án mới mở bán còn cách xa trung tâm hoặc các khu vực đông dân cư, do đó người mua chủ yếu kỳ vọng vào khả năng tăng giá trong tương lai.

Một bộ phận trong số đó cũng mua để sử dụng, hướng đến thời điểm bàn giao sản phẩm, với khả năng linh hoạt chuyển đổi mục đích sử dụng tùy theo biến động thị trường. Tâm lý đón đầu này khiến nhà đầu tư trở thành lực lượng chủ đạo trong tổng giao dịch”, bà Hằng phân tích.

Savills cũng cho biết, nhà đầu tư hiện vẫn duy trì tâm lý tích cực, đặc biệt tại những khu vực có vị trí tốt, hạ tầng hiện hữu hoặc đang được quy hoạch. Đây chính là những yếu tố tiếp tục nâng đỡ mặt bằng giá tại các dự án có lợi thế, đồng thời tăng giá trị đầu tư theo thời gian.

Tuy nhiên, bà Hằng cũng lưu ý rằng kỳ vọng lợi nhuận trong bối cảnh hiện nay cần được tính toán kỹ lưỡng. Với các dự án có nguồn cung lớn và giá đã ở mức cao, khả năng đạt được mức lợi nhuận kỳ vọng là không dễ, nhất là trong bối cảnh thanh khoản có thể gặp thách thức nếu nhà đầu tư cần thoái vốn nhanh hoặc chuyển hướng sang phân khúc khác.

Dù vậy, với chiến lược đầu tư dài hạn, nhất là tại những khu vực có tốc độ đô thị hóa nhanh và còn dư địa phát triển, cơ hội vẫn được đánh giá là rộng mở.

Về triển vọng nguồn cung, dự kiến đến cuối năm 2025, thị trường Hà Nội sẽ có thêm khoảng 11.500 căn hộ được chào bán, chủ yếu vẫn tập trung ở phân khúc hạng A và B.

Theo Savills, từ năm 2026 trở đi, khi các dự án đang trong diện thí điểm hoàn tất thủ tục pháp lý, nguồn cung mới dự kiến sẽ tăng mạnh.

Trong giai đoạn 2026–2027, thị trường Hà Nội dự kiến đón nhận khoảng 46.600 căn hộ từ 43 dự án, phần lớn nằm ngoài khu vực trung tâm - diễn biến này có thể kéo mặt bằng giá chung giảm nhẹ. Tuy nhiên, bà Hằng cho biết cần lưu ý rằng các dự án nằm trong khu vực có quỹ đất hạn chế, nhu cầu cao và được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín nhiều khả năng vẫn giữ giá hoặc tiếp tục tăng.