TS. Cẩn Văn Lực: TP.HCM có dư địa tăng giá bất động sản vượt trội hơn Hà Nội sau sáp nhập
Việc sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu vào TP.HCM không chỉ là một động thái mở rộng địa giới hành chính đơn thuần, mà thực chất mở ra một giai đoạn phát triển kinh tế – đô thị và thị trường bất động sản (BĐS) hoàn toàn mới. Theo các chuyên gia kinh tế, đây là bước đột phá chiến lược để tháo gỡ điểm nghẽn hạ tầng, tạo dư địa tăng trưởng, nâng cao năng lực cạnh tranh vùng và định hình lại bản đồ phát triển đô thị khu vực phía Nam.
PGS.TS Trần Đình Thiên nhận định, TP.HCM nhiều năm nay đối diện thách thức nội tại như ngập lụt, giao thông tắc nghẽn, hạ tầng quá tải và “gánh” đến 14 khu công nghiệp nằm trong nội đô. Trong khi đó, giá nhà đất trong nội thành tăng cao, khan hiếm quỹ đất sạch, khiến chi phí đầu tư phát triển dự án mới đội lên đáng kể. Sáp nhập với Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu vì vậy được coi là giải pháp tất yếu để “giải phóng” không gian phát triển đô thị, giãn dân ra các vùng vệ tinh, đồng thời hình thành một cấu trúc đô thị đa trung tâm bền vững hơn.
Thực tế, trong 10 năm qua, làn sóng dịch chuyển dân cư từ trung tâm TP.HCM sang Bình Dương và Đồng Nai đã diễn ra mạnh mẽ. Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, chỉ trong ba năm 2022–2024, giá đất tại các thành phố vệ tinh như Thuận An, Dĩ An, Biên Hòa đã tăng bình quân 30–50%. Điều này chứng tỏ nhu cầu thực về nhà ở và kinh doanh tại khu vực này vẫn rất lớn. Việc sáp nhập sẽ giúp thống nhất quy hoạch, đồng bộ hạ tầng, giảm tình trạng chồng chéo trong quản lý và đẩy mạnh xây dựng các dự án giao thông trọng điểm như Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc TP.HCM – Chơn Thành hay cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu.
Đáng chú ý, sau khi sáp nhập, TP.HCM không chỉ mở rộng diện tích mà còn trở thành một “siêu đô thị” với hệ sinh thái bất động sản đa dạng. TS. Cấn Văn Lực phân tích, Hà Nội hiện vẫn chủ yếu phát triển phân khúc nhà ở, văn phòng và một phần nhỏ bất động sản thương mại. Trong khi đó, TP.HCM sẽ sở hữu cả bất động sản công nghiệp quy mô lớn nhờ nền tảng mạnh từ Bình Dương, đồng thời đón thêm tiềm năng bất động sản nghỉ dưỡng ven biển đến từ Bà Rịa – Vũng Tàu. Đây là thế mạnh lớn để thu hút dòng vốn đầu tư cả trong và ngoài nước, nhất là khi thị trường Việt Nam đang dần gắn với chuẩn mực quốc tế về phát triển xanh và hạ tầng thông minh.
Về mặt kinh tế, quy mô GDP của TP.HCM năm 2024 đạt xấp xỉ 2,4 triệu tỷ đồng, cao gần gấp đôi so với Hà Nội. Ngoài ra, TP.HCM vẫn duy trì vị thế dẫn đầu cả nước về thu hút vốn FDI, với 5,8 tỷ USD chỉ trong năm 2024, chiếm hơn 15% tổng vốn FDI của Việt Nam. Mật độ dân số tại TP.HCM cũng cao hơn, khoảng 4.400 người/km² so với mức 2.500 người/km² của Hà Nội, tạo nên nhu cầu mạnh mẽ về nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại và các loại hình dịch vụ đô thị khác.
TS. Cấn Văn Lực cho rằng dù giá BĐS tại Hà Nội đã tăng nhanh trong hai năm qua – tổng cộng khoảng 69% từ 2023–2025, nhưng về dài hạn, dư địa tăng giá tại TP.HCM vẫn lớn hơn. Nguyên nhân nằm ở quy mô kinh tế, sức hút dòng vốn, mức độ quốc tế hóa và đặc biệt là tính đa dạng của sản phẩm BĐS sau sáp nhập, không chỉ gói gọn ở nhà ở mà còn mở rộng sang BĐS công nghiệp, nghỉ dưỡng, logistics và hạ tầng.
Riêng đối với khu vực Bình Dương – nay trở thành Đông Bắc TP.HCM, vị chuyên gia này nhấn mạnh bảy điểm đáng chú ý. Trước hết, Bình Dương có khoảng 2,5 triệu dân, trong đó một nửa là công nhân nhập cư, dẫn tới nhu cầu nhà ở rất lớn, nhất là ở phân khúc giá tầm trung. Tiếp đó, Bình Dương nổi tiếng là thủ phủ BĐS công nghiệp, song cần chuyển mình mạnh hơn sang mô hình khu công nghiệp xanh và sinh thái để đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững. Nguồn cung nhà ở, dịch vụ phụ trợ và kho bãi hiện còn thiếu, trong khi hạ tầng kết nối và logistics vẫn chưa đồng bộ. Bên cạnh đó, TP.HCM mới sẽ cần huy động lượng vốn rất lớn – ước tính khoảng 400–500 ngàn tỷ đồng trong 10 năm tới – để đầu tư hạ tầng, mở rộng giao thông và phát triển các dự án mới. Đặc biệt, Bình Dương có thế mạnh lớn về quy hoạch bài bản và minh bạch – một yếu tố cực kỳ quan trọng trong mắt nhà đầu tư.
Bức tranh này càng sáng hơn khi xét đến quy hoạch giao thông tương lai. Cao tốc TP.HCM – Chơn Thành, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, mở rộng cảng Cái Mép – Thị Vải, và đặc biệt là sân bay Long Thành giai đoạn hai sẽ đóng vai trò kết nối liên vùng, rút ngắn thời gian di chuyển từ trung tâm TP.HCM đến Đông Bắc và Đông Nam chỉ còn 30–40 phút. Điều này được kỳ vọng không chỉ thúc đẩy giao thương mà còn tạo “cú hích” lớn cho giá trị bất động sản trong bán kính 20–30 km quanh các dự án hạ tầng.
Về mặt chính sách tiền tệ, lãi suất huy động đang ổn định ở mức thấp khoảng 4–4,5%/năm, giảm áp lực chi phí vay vốn cho cả người mua ở thực lẫn doanh nghiệp đầu tư dự án. Song song đó, dự kiến áp dụng thuế tài sản từ năm 2026 (tỷ lệ khoảng 0,3–0,4% trên phần giá trị vượt ngưỡng) sẽ góp phần làm thị trường lành mạnh hơn, ưu tiên nhà đầu tư dài hạn thay vì lướt sóng ngắn hạn.
Nhìn tổng thể, sáp nhập giúp TP.HCM giải tỏa áp lực về quỹ đất, mở rộng không gian phát triển và định vị lại thành phố như một “siêu đô thị đa cực” với hệ sinh thái bất động sản phong phú. TS. Cấn Văn Lực kết luận, nhà đầu tư nên tập trung vào dự án có quỹ đất sạch, gắn liền hạ tầng mới và pháp lý rõ ràng, thay vì chạy theo sóng giá ngắn hạn. Bởi với quy mô kinh tế gần gấp đôi Hà Nội, năng lực thu hút đầu tư và hệ sinh thái đa dạng, TP.HCM sau sáp nhập sẽ còn nhiều dư địa tăng giá trong 5–10 năm tới, trở thành tâm điểm thu hút dòng vốn lớn trong và ngoài nước.
Nguồn: Cafef
