Giá căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội đã chạm mốc 80 triệu đồng/m2 trong quý II/2025. Theo các chuyên gia, làn sóng tăng giá chưa có dấu hiệu dừng lại do sự mất cân đối cung - cầu, chi phí đầu vào leo thang và đặc biệt là cơ chế định giá đất thiếu kiểm soát.

Dữ liệu từ các đơn vị nghiên cứu thị trường như CBRE Việt Nam và One Mount Group cho thấy, trong quý II 2025, giá bán sơ cấp trung bình căn hộ tại Hà Nội đã vượt mốc 80 triệu đồng/m², tăng gần 6% so quý trước và quay đầu tăng 24–33% so cùng kỳ năm ngoái. Mặt bằng giá mới được xác lập là do sự mất cân đối giữa cung – cầu, chi phí đầu vào tăng mạnh và hệ thống định giá đất thiếu kiểm soát.

1. Đỉnh giá và những con số ấn tượng

• CBRE công bố: cuối quý II/2025, giá sơ cấp khoảng 79 triệu/m² thông thủy, tăng 6% theo quý, 33% so cùng kỳ.

• One Mount đánh giá mức giá đã chạm ~80 triệu/m², tăng 5.6% quý trước.

• Một số dự án cao cấp như The Matrix One, Sun Feliza Suites… có giá lên tới 150–170 triệu/m².

• Trên thị trường thứ cấp, giá trung bình khoảng 50 triệu/m², chỉ tăng nhẹ 1% theo quý và 15% theo năm

2. Nguyên nhân khiến giá không chịu giảm

a) Cung – cầu mất cân đối trầm trọng

• Nguồn cung mới chủ yếu nằm ở phân khúc cao cấp – hạng sang, không phục vụ được phần lớn người mua thực.

• Quý II/2025: toàn thị trường chỉ ghi nhận dự án cao cấp, không có dòng trung cấp dưới 65 triệu/m².

• CBRE cũng nhấn mạnh, dù quý II có 6.850 căn mở bán mới, nhưng chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, dẫn đến giá bình quân bị đẩy lên.

b) Chi phí đầu vào liên tục tăng

• Theo Bộ Xây dựng: bảy khoản chi phí cấu thành giá nhà ở gồm: giá đất, giải phóng mặt bằng, xây dựng, chi phí vốn, thuế, phí, thủ tục... Trong đó:

• Tiền sử dụng đất chiếm tới 7–20% với chung cư, và 25–50% với biệt thự.

• Việc cập nhật bảng giá đất sát với giá thị trường khiến phần chi phí này tăng cao đột biến.

  • Ví dụ dự án của GP.Invest: giá bán 36 triệu/m², nếu áp bảng mới, tiền đất chiếm đến 60% ⇒ ~22 triệu/m²; nếu theo bảng cũ, chỉ chiếm 42% ⇒ ~15 triệu/m².

c) Nhóm chủ đầu tư lớn “nắm trùm” thị trường

• Cuộc chơi đang bị chi phối bởi một vài ông lớn trong ngành, nắm tới 90% nguồn cung mới, dễ dàng điều tiết sử dụng chiến lược giữ giá .
• Chi phí xây dựng gồm: vật liệu, nhân công, máy móc tăng 10–15% trong năm 2025.
• Thủ tục pháp lý kéo dài, chi phí vốn và thuế phí cũng làm tăng giá cơ bản.

3. Tác động thực tế: Người mua có thể mua nổi nhà?

• Xu hướng giá tăng đẩy rời người có thu nhập trung bình khỏi Hà Nội.

  • Một người thu nhập trung bình ở Việt Nam cần 25 năm 8 tháng để trả đủ tiền mua căn hộ tiêu chuẩn.

  • Vợ chồng trẻ như Anh Huy Tùng đã “chạy khỏi Hà Nội” để tìm nơi xây tổ ấm giá phải chăng.

• Trong khi đó, dòng tiền và giao dịch vẫn diễn ra, nhưng có dấu hiệu chững lại:

  • Q2/2025: thị trường sơ cấp bán được ~5.180 căn, nửa đầu năm đạt 9.130 căn.

  • Tỷ lệ hấp thụ mới mở bán trung bình chỉ đạt 60%, giảm so mức 70% ở năm 2024.

  • Giao dịch thứ cấp không tăng mạnh, người mua cần cân nhắc kỹ

4. Góc nhìn chuyên gia và khuyến nghị

• Ông Nguyễn Văn Đính (Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam) – phân tích sơ bộ chi phí đầu vào:

  • 25% chi phí đất đai, 5–10% chi phí vốn, 5–10% xây dựng, 5–10% thủ tục pháp lý… 

  • Ông đề xuất đẩy mạnh nhà ở xã hội, cân bằng nguồn cung, hỗ trợ mức giá tầm trung.

• Ông Nguyễn Quốc Hiệp (GP.Invest) – nhấn mạnh hai nhân tố chính:

  1. Nguồn cung mới không theo kịp cầu do kẹt pháp lý dự án

  2. Chi phí xây dựng và đất đai tăng mạnh.

• Ông Phạm Đức Toản (CEO EZ Property) – đưa ra giải pháp:

  • Tăng nguồn cung thông qua nhà ở xã hội, nhất là ở vùng ven và cửa ngõ Hà Nội; giảm 30–40% giá nhà bằng vốn ngân sách công ích

5. Tương lai: “Mặt bằng giá mới” hay chỉ là “nhất thời”?

• Theo One Mount Group & CBRE, có dấu hiệu thiết lập “mặt bằng giá mới” chứ không chỉ là cơn sốt nhất thời.

• Tuy nhiên, chuyên gia CBRE tại Hà Nội đánh giá:

  • Nguồn cung mới dồi dào ở nửa cuối năm, đặc biệt tại phía Đông, Bắc và các quận nội đô, có thể tạo áp lực cạnh tranh các dự án.

  • Dù vậy, nếu chi phí đầu vào không giảm, giá nhà vẫn khó lùi, đặc biệt ở khu trung tâm

6. Chính sách nhà nước & phản ứng thị trường

• Chính phủ đã chỉ đạo Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính... làm rõ nguyên nhân và đề xuất giải pháp hạ nhiệt giá nhà .

• Các chuyên gia đề xuất:

  1. Đẩy nhanh dự án nhà ở xã hội

  2. Sử dụng vốn công để đa dạng nguồn cung giá thấp

  3. Linh hoạt điều chỉnh bảng giá đất, chính sách thuế phí để không đẩy giá cuối cùng lên người tiêu dùng

Đề xuất dành cho người mua

1. Hiện tại, giá nhà Hà Nội đang ở mức cao kỷ lục, số nhiều là do cấu trúc thị trường hiện nay chủ yếu là dự án hạng sang – cao cấp.

2. Nếu bạn có nhu cầu ở thực:

   • Ưu tiên lựa chọn tại vùng ven – cửa ngõ, dự án có quy mô xã hội hoặc tầm trung.

   • Mong đợi các gói hỗ trợ từ chính sách nhà ở xã hội sắp tới.

3. Chờ đợi “mặt bằng giá” mới hay giảm giá phụ thuộc vào việc chính sách mở rộng nguồn cung, giảm chi phí đất, kiểm soát giá đầu vào có thực sự triển khai.

4. Theo dõi sát sổ dự án mới của phía Đông, Bắc Hà Nội, đặc biệt sau khi hạ tầng như cầu Tứ Liên, Trần Hưng Đạo… hoàn thành – nơi có thể đón dòng cung cấp giá hợp lý hơn.